《主筆室》ECFA+熱錢+打房=100年房地產10大趨勢

《主筆室》ECFA+熱錢+打房=100年房地產10大趨勢

2011/01/05 08:54

精實新聞 2011-01-05 08:54:06 記者 林詩茵 報導

民國99年，高房價成民怨之首，政府3月開始打房、6月祭出選擇性信用貸款，9月至12月陸續有一連串的打房政策，不料，房地產卻越打越旺，甚至第3季出現睽違13年的過熱黃紅燈號，讓學者大聲呼籲政府不該只有溫和打房。民國100年，房市走多還是走空？從產官學界的調查都顯示，民眾對今年房價趨勢看漲，惟私下房地產業內對房價看法都是「看漲但空間不大」，為什麼廠商看法看似保守？以下分析今年房地產10大趨勢：

 

1【房價看漲不看跌】

不論是官方單位內政部建研所、營建署，或各大房仲業者的調查都顯示，民國100年，有高達6、7成以上比重的房地產/金融相關廠商或民眾，對房價趨勢看漲，看跌的比例寥寥可數，顯示今年的房價趨勢看漲不看跌。

 

另一個說法是，民國92年SARS以後，台灣房地產展開這波多頭開端，直到95、96年市場已率先反映馬政府上台的兩岸利多，房價也看似漲到高點，連業內都擔心已經沒有上去的力道，不料，97年馬團隊當選，隨之而來的金融海嘯正好把漲多的房價拉回約2成，但在98年後又隨即上攻，並優於前一年水準，民國99年更佳。有人因此認為，96、97年那波頂點已形成支撐，除非民國100年遇到比金融海嘯更大的事，否則房價沒有理由轉空。

 

2【推案量爆衝天量】

去年的一路打房，讓建全房市政策成為五都選舉的主戰場，也讓建商因此推案縮手。五都選舉的政府不確定因素消弭後，緊接著100年底又有立委選舉，有經驗的建商都知道，要搶在五都剛選完的這段政治空窗期，積極推案。所以今年的推案已有預料將集中上半年，且可能爆量演出全年1.4兆的歷史天量。

 

從去年的軌跡來看，大型建商同樣將推案集中上半年，像是華固(2548)全年200億元的推案量，集中第1、2季推出而且完銷，下半年享受業績收成；而今年度是否重蹈去年覆轍，機率相當高。

 

3【台幣升值，熱錢亂竄】

2字頭台幣將成常態？在市場一片預期台幣升值趨勢下，且低利率、又有通膨隱憂，熱錢持續流保值商品，除黃金外，房地產是口袋深的高資產者選項之一，預料置產買盤仍堅強。

 

而房地產產品具保值效益的，不外乎商用不動產，如價格落後的商辦，以及擁有穩定租金收益的店面，或者增值空間可期的稀有豪宅，預料持續成為熱錢流竄的焦點。

 

4【ECFA早收生效，商用不動產搶手】

兩岸99年正式簽署ECFA，而第一階段的早收清單100年元旦正式生效，預料將開始有陸企陸續登台，台灣的商用不動產空置率去化有機會加速。雖然初期陸企來台尋覓、使用的辦公空間不會太大，但大家都有共識看好，隨著ECFA的發酵，開發陸客自由行，兩岸長期趨勢的穩定，將讓台灣的商辦空間出現不足，商用不動產長期被看好。

 

也有仲介業者直言，兩岸開放之初，商用不動產的需求不大，但因為這個題材，讓台灣的商辦被特定資金鎖定，帶動成交量、價的走揚。

 

5【台北市大者恆大，置產首選；新北市自住當道】

台北市預售屋均價，97年僅59.9萬元/坪，98年略降至57.6萬元，99年則攀高達到70.5萬元，3年大漲17.6%。這與兩岸開放的預期心理有關，加上遺贈稅下調至10%，更讓許多海外資金回台置產，精華區房價一漲不回頭。而在北市房價攀天價後，一般民眾更買不起，所以台北市買方還是要大坪數、建案戶數少、高總價、高單價的「大者恆大」型產品，這些產品的供給量會很少，價格也還會「長大」。

 

至於新北市，買不起台北市的自住客，還會繼續往新北市購屋，尤其是新北市的政見-三環三線，對自住買盤頗具吸引力，所以沿著未來規劃的三環三線而居，將很熱門。至於熱門產品，則將以三房、二房為主，大坪數豪宅反而可能因投資客受壓抑，而遭到擠壓。

 

從區域來看，一般預料，新北市的汐止將成明星地區，房價補漲可期；而輕軌確定過關後，淡水推案一定會擴量。

 

6【政府打房不鬆手，推案量大起大落】

去年五都首長選完，緊接著今年底有立委選舉，明年立即又有總統選舉登場，執行團隊鐵定價繃緊神緊，壓抑房價瘋狂上漲，所以打房消息將時時伴隨著房地產市場，也將使推案量隨著相關訊息大起大落。

 

尤其，今年全球景氣復甦可期，房市基本面也不差，政府勢必要提出更多措施來平穩房價、或協助民眾購屋、降低市場投機風氣、促進不動產市場稅賦合理化，這些政策將是房市最大的不確定因素。

 

一般預期，年初的329檔、520檔，全台推案將爆量，建商將卯足全力搶在選前寧靜片刻推案，下半年房市推案可能受打房干擾，推案量或將因為消息面而遞延。

 

7【豪宅打不死，價格還可能突破300萬/坪】

99年政府針對投機客炒豪宅祭出課稅殺手鐧，但房仲業者說：「有錢人口袋裏的錢，多到不可思議」。許多豪宅買方不貸款、不急著脫手，把豪宅當收藏品，或當作資產分配、贈與給子女進行財產分配、避稅的好方法，既不擔心買第二屋被限縮房貸，又不擔心買了之後被課重稅，所以豪宅還是會繼續買，而且越稀有、越貴、越要買。

 

99年的豪宅每坪已經確立200萬元/坪的行情，今年度市場普遍認為，300萬/坪的行情不用等太久。

 

8【中南三都瞬間高漲難期待】

五都選前，台中、台南、高雄的縣市交界處，房價已經提前反映利多；五都選後，房市回歸基本面。新北市被認為是五都升格最受惠區域，因為鄰台北市，升格後有更多的資源、更好的建商，會吸引更多台北市人移民新北市。

 

惟其餘中南三都，則還有一段路要走，在資源分配增加，地方建設成長，更多的就業機會，才有吸引周邊人口移入，在當地購屋定居的意願。

 

9【台北土地難求，都更風、地上權風繼續吹】

在台北市國有地已停標，建商買地難求，再加上政府針對建商土地融資也祭出避免囤積、炒作的緊縮貸款策略，在買地不易、資金成本又高下，台北市甚至新北市的都更風氣會更盛行。

越來越多建商聲稱手上動輒有十幾個都更案在進行中，不僅建商愛都更，老舊房屋的住戶也樂見自己的房子被都更、資產升值。

 

另外，政府不賣土地，BOT案、地上權案越來越多，算盤打的精的建商，在考量長期穩定收益有利IFRS新會計制度的財報之下，預期加入參與者也會激增。

 

10【台灣房市越來越國際】

由於即將開放陸客自由行，讓業者預期，台灣也會仿效香港開發的過程，讓陸客一窩蜂登台買樓。據統計，目前香港已有高達25%房屋買方來自大陸，所以也使越來越多台灣建商把建案推向香港、大陸，台灣的房屋買方將不再只是回流的台商，或台灣本地的民眾。

 

整體來看，台灣的房地產市場在民國100年不會寂寞，但在民怨房價高漲，有逾8成的民眾認為房價不合理時，政府肯定會想辦法讓民眾可以安居樂業，社會住宅或國宅，以及捷運的規劃等訊息，將持續是焦點；不過，又因為台灣民眾的房屋自有率又高達8成多，政府也要維持民眾的資產不縮水，所以預料房價也沒有下跌的空間，這就是為什麼建商私下認為，100年的房市「穩中透堅」，飆漲的可能性其實不大

資料來源：DJ理財網